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티스토리 2차블로그 주소 설정!!!

(퍼플하트) — Tue, 12 Dec 2006 11:41:34 +0900

티스토리 시작부터 2차 블로그 주소 및 Google Apps설정까지

매우 좋은 글!!!

반값아파트에 대한 이야기 약간 더

(퍼플하트) — Fri, 08 Dec 2006 18:40:03 +0900

동일한 물량을 신규아파트로 공급했을 때와 토임아파트로 공급했을 때 주택시장의 가격 하락 효과가 다를 수 있다.

동일한 물량을 토임아파트로 공급하는 것보다, 신규아파트로 공급했을 때의 주택가격 하락효과가 더 클 거라고 생각합니다. 사람들이 사고 싶어하는 것은, 재산가치 증식도 될 수 있으며, 후일 재건축을 하든, 재개발을 하든 재산권을 행사 할 수 있는 <토지를 포함한 양질의 아파트>를 원하는 것이지 <건물 소유권 뿐인 아파트>를 갖고 싶어하는 것이 아니기 때문입니다.

즉, 토임아파트의 공급이 주택을 소유하고자 하는 수요를 분산시켜주는 효과는 미미할 것이다 라는 것이 제 생각입니다.

수도권 및 도심의 물량 공급에 한계가 있어 전세 하락 효과가 없다고 하셨는데, 세입자가 꼭 특정 지구를 고집할지 의문입니다. 일산에서 분당으로 출퇴근하는 경우도 흔하니까요. 전세가 분산되는 효과는 있지 않을까요. 물론 특정 도심의 전세가는 떨어지지 않는다고 해도, 전반적으로 떨어진다고 보는 게 자연스럽게 느껴지네요.

죽전입주물량 증가에 따른 분당 전세가격 변동과, 이후 죽전과 분당의 전세가격 변화에 대해 적은 내용을 다시 상기해주셨으면 합니다. 일시적인 약세는 있을 수 있어도, 꾸준한 공급이 뒷받침 되지 않는다면 전세시세는 다시 회복됩니다.

세입자--주거수요 자체가 특정지구를 고집하기 때문에, 가격의 양극화가 발생합니다.
직장도 가까우면서, 교육문화여건도 잘 갖춰진 살기좋은 동네가 집값도 비싸고, 임대가도 높습니다.

물가가 오르고, 경제가 성장하는데 일정수준(물가상승률 정도) 집값이 오르는 것은 당연한 이치입니다. 그 수준에 비례해서 전세값이 오르는 것도 당연한 이치입니다.

토임아파트의 공급이든, 재개발을 통한 민영아파트의 공급이든, 신도시 개발을 통한 공공아파트의 공급이든, 신규아파트의 공급이 원활하게 이루어진다면 전반적으로 도심의 전세가가 떨어지는 데에 긍정적인 역할을 할 것이란 점에는 동의하나, 재개발이든 토임아파트든, 민영아파트든 법과 규정에 의해 절차를 밟아가며 주택공급이 이루어지는 현 상황에서, 전세가격이 아주 요동치며 출렁일만한 대량의 공급은 힘들지 않겠느냐 하는 것이 제 생각입니다.

솔직히 말해서 전 사회소외층이나 소득이 파악되지 않는 신묘한 자들을 위한 임대아파트 공급이 주택 시장가에 영향을 주기나 하는 지 의문입니다.

어제 100분토론에서도 홍준표 의원의 반값아파트는 서민주거안정정책의 일환으로서
나라가 임대료도 적게 받고, 희생해야하는 투로 이야기하더군요.

즉, 토임아파트는 서민주거안정정책의 일환이다 라는 이야기입니다.
(=애초에 홍준표 의원 자체가 토임아파트 공급을 통한 기존 아파트 가격을 떨어뜨리겠다는 생각을 가진거 같아보이진 않던걸요)

수도권 및 서울에 임대아파트가 아주 많이 들어서고,
중대형 임대아파트들도 아주 넉넉하게 들어서서, 임대아파트들의 임대료가
기존의 민영아파트들의 임대차(전세 또는 월세)보다 현저하게 낮은 금액에서 책정된다면,
서민들은 기존의 주택들에 대한 임대차보다, 나라에서 운영하는 임대아파트의 임대차를
얻으려고 하겠지요.

나라에서 운영하는, 저렴한 임대료의 임대주택이 안정적으로 많이 확보되어,
보다 많은 서민들이 임대료 올려줄 걱정 덜하면서 살 수 있는 상황이 임대아파트를
확충하려고 하는 정책의 본질이라 봅니다.

토임아파트는 아파트 노후화가 이루어지면, 건물과 토지의 소유권이 나누어졌기 때문에
재건축이 용이하기 힘들지만, 임대아파트는 소유권은 나라에서 갖기 때문에 다시 짓는다
하더라도 오히려 이 부분에서는 훨씬 용이합니다.

서민주거안정을 위한 정책이라면, 토임아파트보다는 임대아파트 제도의 개선으로도 충분히
커버할 수 있지 않겠느냐는 이야기의 의도는 위와 같습니다.

나라에서 운영하는, 저렴한 임대료의 임대주택이 안정적으로 많아지면,
서민들도 굳이 빚내어 집을 사지 않더라도 죽을때까지 거주의 걱정은 덜테니,
수요 분산효과를 어느정도 가져올 것이고 아파트 가격 상승을 막는 요소로 작용할 수 있겠죠.

물론, 임대아파트의 확충을 위한 도심지내에 토지 마련이 쉽지 않다는 데에 한계는 있습니다.

서울시의 수많은 뉴타운 재개발 과정에서 발생할 수 있는 기부체납 토지들이, 임대아파트 확중을 위한 도심지내의 토지로서 활용될 수 있을 거란 기대는 합니다.

환매조건부 아파트는 얼마나 도움이 될까?

(퍼플하트) — Fri, 08 Dec 2006 12:52:49 +0900

민노당에서 환매조건부 아파트를 추진해야한다 어쩐다 하는 모양이다.

환매조건부아파트란?

저렴하게 공급된 아파트는 판매할 때 일반 판매를 금지하고 아파트를 분양, 관리하는 공공 기관에게만 다시 되팔수 있도록 하는 제도입니다.
예를 들어서 송파신도시에 국공유지를 이용해 주공이 33평형 아파트를 2억원 정도의 시세에 비해 매우 저렴한 금액에 아파트를 분양한다고 했을 때,
이 아파트를 분양받아 입주한 사람은 이 아파트에 몇년간 거주 후에 이 아파트를 되팔때 일반인에게는 팔 수 없으며 단지 주공에게만 팔 수 있으며 이때의 판매 가격은 구입한 가격 2억원에, 보유기간동안의 물가상승률과 금리 등을 감안한 금액이 적용 되는 것입니다.

라고 네이버 지식인에 revist 님이 답글 달아주신 것을 옮겨 보았다.

'나'라는 경제주체를 놓고 환매조건부아파트를 생각해보자.

송파신도시에 SH공사에서 지은 송파신도시 1단지 33평형 아파트를 3억에 분양하고(평당 1000만원 내외에 가능하다고 했으니), 2단지는 환매조건부 아파트라 해서 건설사의 이윤을 거의 없다시피해서 33평형을 2억에 분양했다 치자.

현행 법규정에 따르면, 공공기관에서 택지를 조성하여 건축한 아파트는 25.7평 이하는
분양계약일로부터 10년간 전매제한이 생긴다(팔더라도 주택공사 에만 팔 수 있음), 10년 지나면
자유롭게 매매 가능하다.

1단지 33평형 분양을 받은 사람은, 10년간은 물가상승률 정도의 가격상승으로 팔 수 있겠지만,
10년이 지나면 송파신도시 주변의 아파트 분양가격에 매매가 가능하다.

2단지 33평형을 분양받은 사람은, 1단지 분양계약자보다 1억 싸게 분양을 받았지만, 2억원 분양가에서 매년 물가상승률 정도의 가격만 상승한 정도의 가격에 집을 팔고 나올 수 있다.

10년이 지난 뒤 어떻게 될지 계산을 해보자.

물가상승률이 매년 5%정도라 가정하겠다.

1단지 33평형 분양받은 사람은, 분양받고 10년이 지나면 10년 보유니 장기보유특별공제 받고, 초과분에 대해 9~36% 과세하면 6000여만원 세금 낸다정상적인 시장가에, 매매할 수 있다.
이 경우 매매 가능한 금액은 최소 8~9억이다.

http://land.naver.com/trend/detail/type/A1/deal_type/sale/apt_id/3033/pyg/33
문정동 삼성래미안 33평형 아파트 현재 시세가 8~9억이다.

10년 지나는 동안 집값이 하나도 안올랐다고 가정해도,
1단지 33평을 3억에 분양받는다면, 최소 8~9억까지는 팔 수 있단 이야기다.
(10년이 지나면 돈의 가치가 하락하기 때문에, 내 생각엔 15억 이상은 갈 거 같지만 일단
보수적으로 평가해서 9억이라고만 치자)

9억이면, 양도차액이 6억발생하고, 이에 대해 세금을 낸다 하더라도 (6억까지는 비과세,) 5억4천정도는 남는다.

즉, 3억의 재산이 10년 뒤에는 8억4천이 된다.

그에 반해 2단지 33평형 받은 사람은 어떻게 될까?

2억에 분양받은 아파트를 매년 5%씩 가격을 올려서 주택공사에서 사준다 치더라도,
10년이 지나면 3억2천500만원이다.

1단지 33평형을 분양받은 사람은 8억4천의 재산이 되고,
2단지 33평형을 분양받은 사람은 3억2500만원의 재산이 된다.

당신이라면 어떤 것을 분양받겠는가?

처분에 조건이 걸려있는 환매조건부 아파트와
조건이 없는 일반 아파트와는 시장 자체가 다르게 형성될 수 밖에 없다.

환매조건부아파트는, 임대아파트마냥 주민들의 주거안정을 위한 복지차원의 정책이지
아파트 가격안정에는 큰 도움이 되기 힘든 정책이라는게 내 생각이다.

요 근래, 싱가폴의 환매조건부 아파트를 들먹이는 정치인들이 많아서
얼마나 대단한 아파트인가 했는데, 이런 기사를 읽었다.

싱가폴엔 투기가 없다고?

최근 정부나 국회에서 대책을 마련하면서 싱가포르 모델을 많이 거론한다. 싱가포르가 값싼 국민주택을 많이 공급했기 때문에 주택가격이 안정돼 있다는 것이고, 따라서 우리나라도 땅을 정부가 싼값에 임대해 주고 국민은 건물만 소유하도록 하자는 내용의 법안이 마련되고 있다.

서민들에게 주택을 값싸게 공급하는 것은 바람직한 일이다. 그러나 외국 사례를 인용할 때에는 신중을 기해야 한다. 또 외국 사례를 국내에 적용할 때는 우리의 현실을 냉정히 살펴야 한다. 일부 정치인.언론들은 싱가포르가 마치 부동산 투기가 없는 천국인 듯 얘기한다. 그러나 싱가포르에서도 부동산 투기는 주기적으로 일어난다. 특히 민간주택 부문은 투기꾼들의 천국이라고 해도 지나치지 않다. 부동산 양도차익에 대한 세금이 없고, 아무리 많은 주택을 가져도 문제가 되지 않는 데다 분양권 전매도 무한정 가능하기 때문이다.

싱가포르 모델을 얘기하려면 부동산시장의 이중 구조와 이를 유지하는 정부 당국의 철학을 제대로 이해해야 한다. 싱가포르 정부는 건국 초 80%가량의 토지를 국유화해 정부가 토지 소유 및 운영권을 거머쥐었다. 그리고 이 기반 위에서 값싼 국민주택과 산업단지를 공급해 왔다. 정부가 국민주택을 공급한 가장 큰 이유는 이 나라가 이민자들로 구성된 사회이기 때문에 이들에게 집을 소유하도록 함으로써 국가의식을 심어주는 데 있었다. 집 문제가 안정되면 국민이 생업에 매진할 수 있을 것이라는 고려도 물론 있었다.

싱가포르의 국민주택 부문에선 투기가 일어나기 힘들다. 정부가 땅값을 통제하고 주택청이 주택 공급을 마음대로 조절할 수 있기 때문이다. 수요 부문에서도 내국인들이 한 채씩만 줄 서서 사도록 제한돼 있다. 그렇지만 싱가포르 정부는 개인과 국가의 부(富)를 늘리는 방안으로 점진적인 주택가격 상승을 선호한다. 또 민간주택.국민주택의 격차가 너무 벌어지지 않도록 민간주택 가격의 상승에 맞춰 국민주택 공급가격도 올려 왔다.

반면 민간주택 부문은 시장에 맡긴다. 특정 지역 주택가격이 얼마나 오르건, 누가 얼마나 이득을 남기건 정부가 간여하지 않는다. 외국인들에게도 제한이 없다. 외국인들도 최고 80%까지 은행대출을 받아 주택을 살 수 있다. 싱가포르 중심가인 오처드거리 주변에는 최근 부동산시장 회복세를 타고 40층 이상의 초호화 아파트들이 올라가고 있다. 이렇게 새로 짓는 아파트들이 분양가를 단계적으로 높이면서 주택시장 붐을 주도하고 있다.

민간주택 부문에 간섭하지 않는 것은 여기에는 어차피 돈이 있는 사람들이 들어오고, 이들의 수요 공급에 맡기는 게 낫다는 생각 때문일 것이다. 맨해튼이나 베벌리힐스의 집값이 아무리 올라도 미국 정부가 간섭하지 않는 것과 마찬가지 이치다.

싱가포르 모델을 거론하는 사람들은 이분화된 주택시장을 전체적으로 살피기보다 자신들의 입맛에 맞는 부분만 부각시키는 것 같다. 싱가포르식으로 값싼 국민주택을 공급하려고 하더라도 국내에서는 넘어야 할 산이 많다. 우리는 국유지 비율이 30%밖에 되지 않고, 그나마 도시용지 중에서 공공부문이 보유한 비율은 0.1%밖에 되지 않는다. 국민주택을 공급하려면 대부분 민간 소유 토지를 보상해야 한다. 싼 가격에 이 땅을 제공하려면 정부가 땅 임대료의 상당 부분을 보조해 줘야 한다.

수요 측면에서도 좋은 위치에 국민주택이 들어오면 이를 비싸게 주고 사려는 사람이 전국에서 몰려온다. 인구 300만 명밖에 되지 않는 싱가포르에서는 별문제가 없을지 몰라도 인구 4700만 명이 넘는 한국에서는 이 수요를 어떻게 줄 세울 것인지도 생각해 봐야 한다. 잇따라 발표된 부동산 대책들은 정부가 간여하지 않아도 될 부분에 대해서는 지나치게 과민 반응하고 정작 간여해야할 부분에서는 비현실적인것 같다.
신장섭 싱가포르 국립대 교수·경제학 KDI 국제정책대학원 초빙교수 글.(중앙일보)
http://article.joins.com/article/naver.asp?aid=2854341

결국, 싱가폴도 우리나라와 별다를바 없단 소리다.
국민주택(환매조건부 아파트)와 민간아파트 시장은 따로 논다는 이야기다.

이러한 환매조건부 아파트가 기존 아파트 가격 안정에 현실적으로 얼마나 도움이 될까?

임대까지 생각해보면, 아주 재미있을 거 같다.

1단지 33평형을 3억에 분양받고,
2단지 33평형은 2억에 분양받았다.

앞서 올린 문정동 삼성래미안 임대 시세를 보자
http://land.naver.com/trend/detail/type/A1/deal_type/sale/apt_id/3033/pyg/33

33평형 현재의 전세 시세가 3억이다.
2단지 33평형 분양 받은 사람은 2억에 분양받아서 3억에 전세를 놓을 수 있는 상황도 발생한다.

서민주거안정을 위한 정책의 일환으로 분양가를 낮춰 소유권을 주는 특혜를 주면,
여러가지 형태로 시장왜곡이 나타날 수 밖에 없다.

과연 환매조건부 아파트가 이러한 시장왜곡등을 감내하고서라도
얻을만한 단 열매가 있을지 충분히 검토해보고 추진해야하지 않을까.

아무리 생각해도, 내가 보기엔 작금의 문제를 풀만한
해답은 될 수 없다는게 내 의견이다.

왜 자꾸 문제의 본질을 건드리려 하지 않고,
비껴가려고만 하는지 의문이다.

분양가 원가 공개하면 집값 해결될까?

(퍼플하트) — Fri, 08 Dec 2006 11:55:46 +0900

경실련, 민노당, 열린우리당 주구장창 외치는게

'아파트 분양원가 공개만이 아파트값 잡는 살길'이다 라고 주장하는데, 정말 그럴까?

신문기사 댓글들이나, 부동산사이트 가도
분양원가 공개하면 집값이 떨어질 것이라 한다.

정말 분양원가를 공개하면 집값이 떨어질까?

이전에 썼던 글에서도 밝혔지만, 난 이 점에 대해 상당히 부정적이다.

어제 100분토론에서 민노당의 노회찬의원이 나와서 하는 이야기를 유심히 들어보면,
이미 분양원가 자체에 거품이 많이 끼어있기 때문에, 분양가격이 과도하게 높게 책정되어있고
그로 인해서, 아파트 가격상승이 온다는 이야기다.

이 거품을 제거하여, 분양가를 현실적으로 책정하면
분양가격은 굳이 반값아파트를 제시하지 않더라도, 아파트 분양가는 거품이 빠진
토지까지 포함한 상태에서도 반값으로 공급할 수 있을 것이란게 노회찬 의원의 주장이었다.
즉,
분양원가공개를 통해 아파트 분양가가 낮아지게 되면(사실 분양원가공개가 분양가격 인하로
간다는 것도 가정일 뿐이지만)

주택을 매수하려는 수요자들은 10년된 아파트가 3억인데, 새로 분양하는 아파트는 2억밖에 안하니
2억짜리 아파트를 분양받지, 3억짜리 아파트를 사려하진 않을 것이고, 그 경우 기존의 10년된
아파트는 수요자들의 기호가 떨어져 아파트 분양가격 수준인 2억 내외로 떨어지지 않겠느냐
하는 것이, 아파트분양원가공개를 통한 가격 하락을 주장하는 사람들의 논지라 생각한다.

그러나 이 논리가 맞으려면,
거품이 빠진(시행사 및 시공사의 이윤이 빠진--이걸 위해 노의원은 아파트를 공공기관에서
지어야 한다고 주장하는 듯 하다) 저렴한 아파트의 공급이 꾸준히 이어져야 하는데,
이게 현실적으로 어렵다는데에 한계가 있다.

2억짜리 분양아파트의 공급이 꾸준히 계속 이어지면 좋겠지만,
현재는 서울 및 수도권에 30평 아파트가 3억인 동네에 2억짜리 아파트는 커녕, 3억5천, 4억하는 아파트도 분양물량이 잘 없는데다, 그나마 3억5천에 분양이 나와도, 10년된 아파트가 3억인데,
새아파트니까 3억5천 정도라도 어짜피 더 새거고 사람들이 선호할테니 손해는 아니다 싶어서
3억5천에도 수요가 많아서, 청약통장을 갖고 있어도 당첨되기 힘든 이런 상황이 계속 연출된다.

이 글을 쓰는 나 역시 2003년부터, 청약통장을 줄기차게 사용해왔지만,
한번도 당첨이 안됐다. 살고싶은, 괜찮다 싶은 아파트의 20평대를 줄기차게 청약했지만
늘 경쟁률은 20:1 이상이었다. 청약통장이 있으면 뭘하나, 당첨이 안되는데.

시장경제에 있어서
가격이 떨어지려면, 공급이 많거나 수요가 줄어들어야 한다.

분양원가공개를 통해 건설업자들의 폭리를 줄일것인가가 포인트가 아니라,
서울 및 수도권의 요지에 거품을 뺀 아파트의 공급을 꾸준히 어떻게 만들어낼 것인가가
고민의 대상이 되어야 한다.

꾸준한 공급이 없다면, 결국 공급보다 수요가 많은 현상이 계속될 것이며,
분양원가공개를 해서 분양가격이 떨어진다 하더라도,
결국 파이를 누가 먹느냐의 게임에서, 로또에 버금가는 경쟁률을 뚫고 당첨된 분양계약자들이
원가공개를 통해 발생한 기존 아파트 시세와의 차익을 프리미엄으로 고스란히 다 먹게 되는
현상만 되풀이 될 것이다.

거품뺀 아파트의 공급이든, 현실적인 시세를 반영한 아파트의 공급이든, 아파트의 공급이
있기 위해서는 결국 서울 구도심지의 원활한 재개발 밖에 답이 없을거라 본다.
홍준표 의원 말처럼 용적률 400%가 넘는 난개발까지는 아니더라도, 서울시 조례에
용적률을 다소 완화해줄 필요는 있다고 보며, 용적률 완화를 미끼로한 부동산투기를 막기 위한
토지거래허가 등의 법제들을 보완해가며, 기존의 서울 구도심지의 빠른 재개발을 도울 수 있는
대책들이 그 해법이 아니겠느냐 생각한다.

홍준표 이 싸이코... 100분토론

(퍼플하트) — Fri, 08 Dec 2006 01:32:03 +0900

자칭 부동산 전문가라고
나서서 반값아파트 외치는 홍준표...

용적률 200%이던 동네를
400% 이상으로 높이면,
애들 학교도 그만큼 늘려 지어야 하고,
도로도 배로 넓혀야 하고,
관공서도 배로 넓혀야 하고,
모든 게 다 두배 이상으로 넓어져야 한다는 것 모르냐?

용적률은 중요치않고, 건폐율만 중요하다는 건 도대체
어디서 굴러먹던 개뼉다구 같은 논리냐.

200세대 살던 동네에, 400세대 살기 시작하고,
그 옆 아파트들도 다 재건축해서
두배씩 세대수가 늘어나면 자동차도 두배 늘어나고,
학교다니는 애들도 두배 늘어나야하는 건 상관없다?

도심의 교통문제는 원래 심각한거니, 그냥 넘어가자는 말에 뻑갔다.

교통문제는...
자기부상열차를 대안으로 삼자니

에라이 이 싸이코야.

송파에서 재건축 몇개 해봤다고 으시대지 말고
30년간 법공부했다고 자랑하지 말고

공법부터 다시 공부 시작해라.
왜 조례로 용적률을 막고, 건폐율을 막고, 도시계획이란 걸 수립하는지...

abc부터 다시 배워야겠더라...

노회찬이도 부동산에 대해서는 잘 모르는 티가 팍팍 나지만
그래도 너보단 나아보이더라...

에효,
홍준표 노회찬 정도의 수준(지식 일천)의 인물이
전문가랍시고 나와서 토론을 할 정도니
우리나라 부동산 꼴이 이모양이지...

재건축 아파트 주민들한테,
아파트 땅 반을 기부체납하고, 용적률 올려주면 조합에서는 다들 얼씨구나 하면서
땅을 기부체납할거라고?

착각도 유분수지...
너라면 동의하겠냐.

용적률 400%대로 올라가도,
땅의 반이 사라지니, 실질적으론 용적률 200% 밖에 안되는 터라
조합원들 손에 떨어지는 이득도 없는 셈이고

게다가 용적률 400%의 열악한 생활환경을 갖춘 닭장아파트 되는데다가,
아파트 반절에는 말 그대로 반값아파트 분양받은 사람들과
얼굴 맞대고 살아야 할 판인데...

재건축이 가능하니, 동의할 것이다

얼쑤~ 북치고 장구치고

에효~