아파트 분양가 원가공개가 과연 집값을 잡을 수 있을까?
a.TALK!/수다스런이야기 2006/09/30 10:27 아파트 분양가 원가 공개를 민영아파트까지 확대하겠다는 노무현 대통령의 발표가 있었습니다만,
아파트 분양가 원가 공개에 대해서 저는 반대합니다.
아파트 분양가 원가 공개는,
민영아파트의 공급을 심각하게 제한하며,
그렇다고해서 가격의 상승폭을 제한하는 장치로서의 역할을 기대하기도 힘듭니다.
(분양원가공개는 분양가 낮추는 효과를 가져오는게 아니라 건설사에서 청약당첨자로의 "부의 이전" 효과만 있을 뿐이다.)
아파트 공급의 제한은 서울 주택수급시장의 불균형을 초래해,
현재 강남의 재건축 규제로 강남에 아파트 공급이 끊긴 뒤 아파트값이 불안하듯,
기적으로 기존아파트들에 대한 집값불안을 가져올 가능성이 큽니다.
예전에 썼던 글이지만
다시 올려봅니다.
--------------------------------------------------------------------
사실 저는 분양가원가공개가 집값에 간접적으로 영향을 줄 수는 있지만
직접적으로 연관이 있는 문제라고는 생각치 않았었는데,
한번 이야기를 해봤으면 합니다.
일단 제가 생각하는 분양가 문제는 이렇습니다.
예를 들어보죠.
잠실의 모 아파트가 실제 토지비용과 건축비용을 포함해서 감안한 아파트가격이
1억이라고 하겠습니다.
이 동네의 아파트의 주변시세는 2억이라고 합시다.
그럼 이 아파트는 건설사와 시행사의 이윤(20%정도)을 포함해서 1억2천 정도에 분양을 해야할까요?
시세가 2억이니까, 청약 당첨자는 당첨만 되더라도 8천만원 정도는 이득이 생깁니다.
설마, 1억2천에 분양받은 청약 당첨자가 주변 시세 2억을 무시하고, 1억2천에 집을 매도할 것이라고
생각하시는 분은 안계시겠죠.
시공사는 분양가자율화 이후, 이 8천만원의 이득을 자신들이 먹고자
공급원가와 상관없이, 주변의 시세만큼 꽉꽉 채워서 분양가 책정을 하고 있습니다.
제가 보기에 분양원가문제는
공급원가와 주변시세 사이에 생기는 차액 - 파이를 누가 먹느냐는 게임입니다.
98년 이전 분양가규제 시절에는
청약 당첨만 되면 무조건 당첨자가 먹었습니다.
지금은 분양가규제가 풀려서, 그 파이를 시공사와 시행사가 먹습니다.
앞으로 공영개발의 경우 원가연동제를 한다고하니...
예를 들어 판교 같은 경우는 다시,
청약당첨자가 그 파이를 먹습니다.
분양가 원가공개는 그럼 어떤 결과를 가져올까요?
분양가 원가공개란 말 그대로 집짓는데 든 돈 다 까발리란 건데요.
이 과정에서 예상가능 한것은...
시행사와 건설사가 아파트 분양하면서 얼마 먹었냐? 다시 말해서 위에서 말한...
파이가 얼마나 되느냐를 까발리는 것입니다.
그 파이가 크면 클수록 건설사와 시행사에 대해서 사회적으로 집값폭등에 대한 도의적책임을 물거고,
그로 인해서 집지을때 앞으로 그 파이를 줄여서,
청약당첨자가 먹을 파이를 키워라 라는 압력으로 작용할테죠.
위의 아파트를 예로 든다면,
주변시세 2억, 분양원가 1억2천인 아파트의 분양가를
대략 1억5천 정도에 분양가 책정을 하고, 그로 인해 발생되는 차액 5천만원은...
뭐 청약당첨자가 먹겠죠.
그럼? 이렇게 해도 저렇게해도 결국 그 파이를 누가 먹느냐의 게임이지,
집값 안정화에는 크게 도움이 안된다는게 제 생각입니다.
물론 이런 것은 있습니다.
지금도 논란이 되는 고분양가 문제인데요.
아파트 고분양가 책정이 아무래도 힘들어지기 때문에,
아파트 고분양가 책정을 통해, 주변 아파트 시세를 끌어올리는 역할은 어느정도 막아줄 수
있기 때문에.
집값을 잡는데에 어느정도 효과가 있을 것이라고는 생각합니다.
그러나 젤 중요한 것은 저는 장기적으로 아파트분양원가 공개가
오히려 집값을 폭등시킬 요소들을 갖구 있다고 봅니다.
먼저, 분양원가 공개는 심각한 공급부족 현상을 가져올 가능성이 큽니다.
98년 이전에는 삼성이나 엘지에서 아파트 잘 안지었습니다.
분양가 규제에 막혀있어서, 건설사 입장에서는 크게 메리트있는 사업이 아니었기 때문이죠.
실제로 삼성이 래미안 브랜드를 들고 나오며 고급아파트 전략을 쓰기시작한 것도
2000년 이후고, 엘지 역시 자이라는 프리미엄 브랜드를 만든것도 2-3년 전후입니다.
즉, 대형건설사들이 아파트들을 짓겠다고 나선 것은 수익성이 어느정도
보장된 이후였다는 이야깁니다.
분양가 원가공개로, 건설사에 대한 압박이 계속되면 저는 국내 1급 건설사들은
국내아파트 사업에서 손떼거나, 사업규모 축소하고 해외로 나갈 공산이 크다고 봅니다.
주택에 대한 공급이 부족해지면,
이는 결국 2-3년 뒤에 아파트값 폭등이라는 폭탄으로 되돌아옵니다.
2000년부터 시작된 아파트값의 급등은
IMF 시절 건설사도산과, 주택공급 축소에 따른 여파라는 의견이 많습니다.
이러한 이유에서 저는 분양가 원가공개가
집값을 잡는데 크게 도움이 된다고는 생각치 않으며
장기적으로 집값 폭등의 불안요소도 내재하고 있다구 생각합니다.
아파트 분양가 원가 공개에 대해서 저는 반대합니다.
아파트 분양가 원가 공개는,
민영아파트의 공급을 심각하게 제한하며,
그렇다고해서 가격의 상승폭을 제한하는 장치로서의 역할을 기대하기도 힘듭니다.
(분양원가공개는 분양가 낮추는 효과를 가져오는게 아니라 건설사에서 청약당첨자로의 "부의 이전" 효과만 있을 뿐이다.)
아파트 공급의 제한은 서울 주택수급시장의 불균형을 초래해,
현재 강남의 재건축 규제로 강남에 아파트 공급이 끊긴 뒤 아파트값이 불안하듯,
기적으로 기존아파트들에 대한 집값불안을 가져올 가능성이 큽니다.
예전에 썼던 글이지만
다시 올려봅니다.
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사실 저는 분양가원가공개가 집값에 간접적으로 영향을 줄 수는 있지만
직접적으로 연관이 있는 문제라고는 생각치 않았었는데,
한번 이야기를 해봤으면 합니다.
일단 제가 생각하는 분양가 문제는 이렇습니다.
예를 들어보죠.
잠실의 모 아파트가 실제 토지비용과 건축비용을 포함해서 감안한 아파트가격이
1억이라고 하겠습니다.
이 동네의 아파트의 주변시세는 2억이라고 합시다.
그럼 이 아파트는 건설사와 시행사의 이윤(20%정도)을 포함해서 1억2천 정도에 분양을 해야할까요?
시세가 2억이니까, 청약 당첨자는 당첨만 되더라도 8천만원 정도는 이득이 생깁니다.
설마, 1억2천에 분양받은 청약 당첨자가 주변 시세 2억을 무시하고, 1억2천에 집을 매도할 것이라고
생각하시는 분은 안계시겠죠.
시공사는 분양가자율화 이후, 이 8천만원의 이득을 자신들이 먹고자
공급원가와 상관없이, 주변의 시세만큼 꽉꽉 채워서 분양가 책정을 하고 있습니다.
제가 보기에 분양원가문제는
공급원가와 주변시세 사이에 생기는 차액 - 파이를 누가 먹느냐는 게임입니다.
98년 이전 분양가규제 시절에는
청약 당첨만 되면 무조건 당첨자가 먹었습니다.
지금은 분양가규제가 풀려서, 그 파이를 시공사와 시행사가 먹습니다.
앞으로 공영개발의 경우 원가연동제를 한다고하니...
예를 들어 판교 같은 경우는 다시,
청약당첨자가 그 파이를 먹습니다.
분양가 원가공개는 그럼 어떤 결과를 가져올까요?
분양가 원가공개란 말 그대로 집짓는데 든 돈 다 까발리란 건데요.
이 과정에서 예상가능 한것은...
시행사와 건설사가 아파트 분양하면서 얼마 먹었냐? 다시 말해서 위에서 말한...
파이가 얼마나 되느냐를 까발리는 것입니다.
그 파이가 크면 클수록 건설사와 시행사에 대해서 사회적으로 집값폭등에 대한 도의적책임을 물거고,
그로 인해서 집지을때 앞으로 그 파이를 줄여서,
청약당첨자가 먹을 파이를 키워라 라는 압력으로 작용할테죠.
위의 아파트를 예로 든다면,
주변시세 2억, 분양원가 1억2천인 아파트의 분양가를
대략 1억5천 정도에 분양가 책정을 하고, 그로 인해 발생되는 차액 5천만원은...
뭐 청약당첨자가 먹겠죠.
그럼? 이렇게 해도 저렇게해도 결국 그 파이를 누가 먹느냐의 게임이지,
집값 안정화에는 크게 도움이 안된다는게 제 생각입니다.
물론 이런 것은 있습니다.
지금도 논란이 되는 고분양가 문제인데요.
아파트 고분양가 책정이 아무래도 힘들어지기 때문에,
아파트 고분양가 책정을 통해, 주변 아파트 시세를 끌어올리는 역할은 어느정도 막아줄 수
있기 때문에.
집값을 잡는데에 어느정도 효과가 있을 것이라고는 생각합니다.
그러나 젤 중요한 것은 저는 장기적으로 아파트분양원가 공개가
오히려 집값을 폭등시킬 요소들을 갖구 있다고 봅니다.
먼저, 분양원가 공개는 심각한 공급부족 현상을 가져올 가능성이 큽니다.
98년 이전에는 삼성이나 엘지에서 아파트 잘 안지었습니다.
분양가 규제에 막혀있어서, 건설사 입장에서는 크게 메리트있는 사업이 아니었기 때문이죠.
실제로 삼성이 래미안 브랜드를 들고 나오며 고급아파트 전략을 쓰기시작한 것도
2000년 이후고, 엘지 역시 자이라는 프리미엄 브랜드를 만든것도 2-3년 전후입니다.
즉, 대형건설사들이 아파트들을 짓겠다고 나선 것은 수익성이 어느정도
보장된 이후였다는 이야깁니다.
분양가 원가공개로, 건설사에 대한 압박이 계속되면 저는 국내 1급 건설사들은
국내아파트 사업에서 손떼거나, 사업규모 축소하고 해외로 나갈 공산이 크다고 봅니다.
주택에 대한 공급이 부족해지면,
이는 결국 2-3년 뒤에 아파트값 폭등이라는 폭탄으로 되돌아옵니다.
2000년부터 시작된 아파트값의 급등은
IMF 시절 건설사도산과, 주택공급 축소에 따른 여파라는 의견이 많습니다.
이러한 이유에서 저는 분양가 원가공개가
집값을 잡는데 크게 도움이 된다고는 생각치 않으며
장기적으로 집값 폭등의 불안요소도 내재하고 있다구 생각합니다.
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